IV. Beendigung des Mietverhältnisses
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1. Welche Fristen muss ein Mieter bei einer ordentlichen Kündigung beachten?
Der Mieter kann ein Mietverhältnis über Wohnräume ordentlich bis zum 3. Werktag des Monats für das Ende des übernächsten Monats, also mit einer Frist von 3 Monaten gemäß § 573 c Abs. 1 BGB kündigen, unabhängig von der Länge der Mietzeit. Die Kündigung muss dem Vermieter spätestens am 3. Werktag eines Monats zugegangen sein, damit das Mietverhältnis auch zum übernächsten Monat beendet wird. Der Samstag wird jedoch als Werktag mitgezählt, wenn nicht der letzte Tag der Karenzzeit auf ihn fällt (BGH, Urt. v. 27.04.2005, Az.: VIII ZR 206 /04).
2. Kann ich als Mieter immer ordentlich kündigen?
Häufig beabsichtigen Vermieter jedoch, die Möglichkeit einer ordentliche Kündigung des Mieters einer Wohnung zumindest für einen bestimmten Zeitraum auszuschließen. Beiderseitige Kündigungsverzichte, das heißt der Kündigungsverzicht von Mieter und Vermieter, in Formularmietverträgen sind für längstens vier Jahre wirksam (BGH, Urt. v. 06.04.2005 VIII ZR 27/04). Eine formularmäßig vereinbarter zweijähriger Kündigungsverzicht in einem Mietvertrag über ein von einem Studenten an seinem Studienort angemietetes Zimmer kann aber unwirksam sein (BGH, Urt. v. 15.07.2009, Az.: VIII ZR 307/08).
3. Darf ein befristetes Mietverhältnis vertraglich vereinbart werden?
Ein Wohnraummietverhältnis kann aber auch allein durch Zeitablauf enden, wenn ein wirksamer Zeitmietvertrag geschlossen wurde. Voraussetzung hierfür ist zum Beispiel, dass der Vermieter gemäß § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB die Räume nach Ablauf der Mietzeit für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will. Der Vermieter muss hierzu aber bei Abschluss des Zeitmietvertrages auch tatsächlich die ernsthafte Absicht haben (BGH, Urt. v. 18.04.2007, Az.: VIII ZR 182/06) und den Befristungsgrund vor Abschluss des Mietvertrages dem Mieter schriftlich mitteilen.
4. Droht mir eine Kündigung, wenn ich mit mehr als einer Monatsmiete im Verzug bin?
Der Vermieter einer Wohnung benötigt für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, zum Beispiel bei Eigenbedarf oder wenn der Mieter schuldhaft seine vertraglichen Verpflichtungen nicht unerheblich verletzt. Viele Mieter glauben, dass eine Kündigung ihrer Wohnung nur dann droht, wenn sie sich mit 2 Monatsmieten im Rückstand befinden. Tatsächlich liegt ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vor, wenn der Mieter mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Der Vermieter kann aber ordentlich mit der Einhaltung der gesetzlichen bzw. vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist kündigen, wenn der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt und die Verzugsdauer mehr als ein Monat beträgt (BGH, Urt. v. 10.10.2012, Az.: VIII ZR 107/12).
5. Kann ich kündigen, wenn der Vermieter einen Untermieter nicht akzeptiert?
Ein Recht des Mieters zur Kündigung kann sich auch bei einer beabsichtigten Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmaßname oder wenn der Vermieter eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete stützt, ergeben. Auch der Tod des Mieters oder eine Verweigerung der Untervermietung können eine Kündigung rechtfertigen. Die Ausübung eines sich aus der unberechtigten Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung ergebenden außerordentlichen Kündigungsrechts nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ist aber rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB), wenn dem kündigenden Hauptmieter bekannt ist, dass ein Mietinteresse der benannten Untermieter gar nicht besteht (BGH, Urt. v. 11.011.2009, Az.: VIII ZR 294/08).
6. Kann ich eine Räumung verhindern, wenn ich den offenen Mietzins doch noch zahle?
Wenn der Vermieter das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzuges gemäß §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB gekündigt hat, kann unter Umständen durch den nachträglichen Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB die Kündigung unwirksam werden, nicht aber ohne weiteres eine ordentliche Kündigung des Vermieters aufgrund des Zahlungsverzuges. Die nachträgliche Zahlung ist jedoch bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), zu berücksichtigen (BGH, Urt. v. 16.02.2005, Az.: VIII ZR 6/04).
7. Kann ich als Mieter sofort kündigen, wenn ich Schimmelbefall in der Wohnung feststelle?
Oft besteht Streit zwischen den Mietvertragsparteien, wer die Feuchtigkeitsschäden und den Schimmelbefall zu vertreten hat. Beruht der Mangel allein auf ein Lüftungs- und Heizungsverhalten des Mieters, steht dem Mieter kein Kündigungsrecht zu. Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat (BGH, Urt. v. 18.04. 2007, Az.: VIII ZR 182/06). Der Mieter sollte daher zunächst den Mangel anzeigen, eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung bestimmen und für den Fall, dass die Mängel nicht fristgerecht beseitigt werden, eine Kündigung androhen.